제안이유 및 주요내용

  2018년 1월 현재 부동산신탁 수탁고는 217조원에 이르며, 그 중 금융회사의 대출을 위해 근저당을 대신하는 부동산담보신탁이 140조원에 달할 만큼 크게 증가하였음.
  그런데, 신탁재산이 임대를 주된 목적으로 하는 임차주택일 경우, 신탁회사가 임차인에게 불리한 신탁계약을 체결함으로써 임차인들이 아무런 법적보호를 받지 못하고 임대차보증금마저 잃게 되는 피해가 발생하고 있음.
  즉, 신탁계약을 통해 소유권을 이전받은 신탁회사는 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체이자 임대인으로서 임대차계약을 직접 체결해야 하지만, 편의상 임차주택의 원소유자인 위탁자로 하여금 임대차계약을 체결하게 하고 있음.
  그러면서도, 신탁계약을 통해 임대차보증금 반환에 대한 책임을 위탁자에게 모두 전가하고, 신탁회사는 아무런 책임도 지지 않는 부당한 약정을 맺고 있음. 
  이러한 신탁회사의 잘못된 관행과 부당한 약정으로 인하여, 위탁자가 의도적으로 임차인을 속여 허위로 임대차계약을 맺고 막대한 임대차보증금을 가로챌 수 있으며, 이 경우 임차주택이 공매처분되면 수많은 임차인들이 최우선변제권과 같은 최소한의 법적보호조차 받지 못하고 거리로 내몰려야 하는 실정임.
  따라서 신탁재산인 임차주택의 임대차보증금 반환 책임은 신탁회사가 지도록 하고, 신탁계약을 이유로 면책되지 못하도록 명시할 필요가 있음. 또한 신탁회사가 신탁재산인 임차주택의 임대차 현황을 작성해 갱신하도록 하고, 위탁자 명의로 임대차 계약을 할 경우에는 임대차계약확인서를 임차인에게 고지하게 하는 등 신탁회사가 선량한 관리자의 주의의무를 다하도록 함으로써, 임차인들이 최소한의 법적보호를 받을 수 있게 하고자 함(안 제3조의7).

「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자는 매년 1회 일정한 시기에 신탁재산인 임차주택의 임대차 현황을 작성하고, 변경이 있을 때마다 이를 갱신하여야 하며, 신탁업자는 신탁재산인 임차주택에 대하여 위탁자 명의로 임대차 계약을 하게 할 경우, 계약 후 1개월 이내에 신탁에 따른 권리관계 등을 포함한 임대차계약확인서를 임차인에게 서면으로 고지하여야 함(안 제3조의7 신설).