Invest KOREA

韩国房地产现况与前景

        房地产是指生产所谓房地产财货或相关服务的主体投入生产要素，然后提供房地产现物和房地产开发、企划、使用与管理、流通等相关服务的一系列产业。

        韩国的房地产市场在世界金融危机等争论点多变的情况下，进入低增长、高龄化时代，随着1~2人口家庭的快速增加，人们对住宅所有权的认识产生变化，这不同于过去容易获取房地产相关信息的方面，是社会、经济结构不断发生变化。房地产住宅市场呈现小型住宅的供给增加、月租比重的增加、房地产直接交易增加等的变化；土地市场从大规模的宅地开发时代正在转变成小规模集中开发的时代。房地产相关政策研究也从过去的以供给为主正在转变成站在以管理为主的需求者的立场。

        至今，韩国的房地产是以公寓供给为主的产业结构、建筑公司主导的开发过程，以及金融和房地产开发的紧密化过程。如今，房地产持续变化，今后有可能朝着服务的综合化、房地产信息化与系统化、房地产证券化的成熟，以及追求房地产的稳定等。

      今后房地产有望追求综合服务。房地产随着大企业和全球房地产咨询公司的进入，金融技法变得先进化，同时合作关系变化更加重要，据此服务朝着融综合化方向发展。全球房地产企业从类似于Cushman & Wakefield、Jones Lang Lasalle、Muller International Immobilien GmbH等的中介业起步，不断进入鉴定评价、资产管理、开发咨询、金融等领域，提供综合性房地产服务。如今，在世界上建立据点网络，进入韩国。此外，房地产信息化的速度加快，而且变得更加系统化。最后，房地产证券化变得更加成熟。通过租赁和房地产基金等，房地产间接投资不断扩大，例如：开发各种租赁商品，然后应用成公共租赁等各种用途。同时，通过持续研究放宽规则，有必要物色搞活房地产证券化的方案。

按照韩国房地产变化进行征税

        随着房地产市场的结构性变化，房地产为实施新挑战，今后必须通过业务领域调整和改善服务等，再创出产业价值和提高作用。为此，有必要进行政策性、制度性研究，以改善房地产制度。

        首先是奠定、提供房地产相关信息基础设施的阶段，构筑房地产投资信息体系和开发具备一定可信度的投资指标，并认为有必要周期性供给扶持政策。此外，综合性研究扩大房地产和其他产业有关的业界领域的方案等，对于新房地产的活动，执行监控，一边改善房地产市场的不透明性，一边改进房地产相关信息的收集方式等，如果能持续着一状态，预测可实现房地产的先进化。

        房地产相关信息通过直接参与活动，可分成对产业有贡献的行业相关信息和提供价格、交易等市场动态的相关信息，以及建筑物、基金、城市计划等行政相关信息等。韩国房地产相关信息，房地产价格与交易相关统计大部分管理得非常完善，但对产业规模等活动主体的基本信息不足，对此有必要制定相关对策。

        此外，从开发商业房地产具有一定贡献的投资指标和确保市场透明度等的必要时期的立场上看，有必要制定可提供高质量信息的系统性供给政策。商业房地产在国家经济中所占的比重越来越高，机关与个人对商用房地产的关心也与日俱增，据此为分析商用房地产市场和树立体系性政策，整顿基础资料变得越来越重要。此外，检验客观性投资信息不足时，有必要制定普通人关心和扩大健全性投资的方案。

        各参与主体客观性掌握商用房地产的现况与趋势，要求收集详细信息，以得出合理性的意思决定和透明性。目前，韩国提供商业房地产市场的机关非常多，但各机关的办公楼相关租赁信息(保证金与租赁费等)，有必要整顿重复提供买卖交易面积和交易价格等相关信息的DB。

        以下是对房地产活动主体—企业的信息收集方案，和为实现房地产投资市场先进化，而提出的商用房地产的信息收集方案。

房地产信息体系构筑方案的建议

① 开发房地产活动企业的发展测量指数

        房地产对于国民来说，是非常有意义且高度备受关注的行业，但不存在可代言的指标，因此鉴定实际性地位存在一定的困难。努力实现对于房地产活动主体的认识变化和确认各行业业务领域的范围，研究开发可掌握房地产动向的新指标是当务之急。

        目前，韩国针对制造企业，正在实施BSI(Business survey index，企业经营调查指数)调查。对房地产相关企业，判断经营状况和调查发展前景，然后提供定期指标。《韩国标准产业分类》上被归入房地产的有相关行业企业(开发公司、信托公司、中介公司、鉴定评价法人)和与房地产有紧密关系的产业企业(房地产金融公司、信托公司、竞买/共拍、投资咨询公司、综合服务公司)，通过了解综合性经济状况，调查目前每季度的企业经营状况、下一季度企业与市场经营预测、人才情况、销售额的变化、工资水平、经营发展等政府必要扶持政策，然后掌握各行业动向。

        分析每季度房地产相关企业的经济状况的调查结果，如果特定行业的指数呈现出持续下滑趋势，在树立政府政策时，可提出可搞活相关行业的政策。此外，调查房地产企业们的经营困难事项，收集各业界变化与市场舆论等，监控房地产的产业活动主体。通过该项工作，可检验房地产市场的不透明性，追求房地产体系先进化。可向政策和意思决定者—国民提出有关经济政策信息的框架和标准。通过运营指标等，房地产产业可自然扩大业界底线与提高地位，连接房地产相关企业和招人找工作的信息等，发挥房地产市场综合控制中心的作用。

        结果是通过开发可正确测定房地产活动特性的房地产经济指数，房地产市场可同时实现产业发展和地位提高等。向国民提供市场动向的正确信息，为相关企业树立及时必要扶持政策，政府还期待能把它应用成在产业内制定岗位创出方案和制定政府政策时的有用指标等。

② 构筑商用房地产的信息体系

        目前韩国商用房地产市场的信息并没有提供对实际投资市场有用的信息，而是单纯地显示以预测结果为基础的全国行情动向和各区域的行情动向。实际上，公共机关与民间机关公布的指标只是体现市场水平与变化样子的信息提供网，对于民间机关执行的特定客户文档和详细管理内容，属于各机关营业机密，因此均以非公开的方式进行。

        对商用房地产相关国家层次具有一定贡献的投资指标的开发与市场透明度的确保等，在必要时期制定相关信息的系统性供给政策，通过汇集提供信息的相关机关所拥有的DB和开发具有一定信誉的指标，构筑健全的商用房地产信息体系是当务之急。据此，为物色与构筑商用房地产信息体系有关的方案，建议配备DB共有方案、市场信息共有方案、组成信息构筑协会等三大主体。

        第一，作为DB共有方案，商业房地产信息提供相关机关拥有DB等汇集方案，是以在类似于PD、NCREIF、RCA等的市场上提供正确的投资信息为目标的方案。第二，加强零售市场的信息调查和物色综合信用卡公司、信誉评价公司的DB信息的方案。通过与信用卡公司、信誉评价公司的合作，把商业区、配套园区、客户特性、搞活程度、行业、销售特性等零售市场的信息具体化，可诊断实际市场的动向信息和政策促进是否有效。最后，作为市场信息的共有方案，物色开发投资组合或成为成果评价标准的投资市场的正确指标。通过与投资机关、民间相关机关构筑合作体系，算出包括投资有关成果判断概念的升华投资指标，并开展必要信息加工生产。此外，构筑对于这种商用房地产的信息体系，必须具备公正性，同时认为在与民间机关开展的竞争中，让自由非营利团体或公共机关来主导运营时，会变得更加有效，韩国的信息市场发展会更上一层楼。

房地产学博士 Moon Oh Jeong (k25766@kab.co.kr)
房地产学硕士 Choi Da Jeong (k25875@kab.co.kr)
韩国鉴定院 研究开发室