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한국 부동산산업의 현황 및 전망

부동산 산업이란 일반적으로 부동산이라는 재화 및 관련 서비스를 생산하는 주체가 생산요소를 투입하여 부동산이라는 재화와 부동산의 개발 및 기획, 이용 및 관리, 유통 등 관련 서비스를 제공하는 일련의 산업이라 할 수 있다.

한국의 부동산 시장은 세계금융위기 등의 변화이슈 아래 저성장·고령화 시대로의 진입, 1∼2인 가구의 빠른 증가, 주택소유에 대한 인식 변화, 부동산 관련정보의 접근이 용이해진 점 등 과거와는 다른 사회·경제적 구조의 변화가 진행되고 있다. 부동산 주택시장은 소형주택의 공급 증가, 월세 비중의 증가, 부동산 직거래 증가 등의 변화를 맞이하고 있고, 토지시장은 대규모의 택지개발 시대에서 소규모 집중개발의 시대로 변화를 맞이하고 있다. 부동산 관련 정책 역시 과거 공급 중심에서 임대 및 관리 중심의 수요자 입장에서의 정책으로 요구되고 있다.

지금까지 한국의 부동산 산업은 아파트 공급 중심의 산업구조, 건설사 중심의 개발과정, 금융과 부동산 개발의 긴밀화의 과정이었다. 현재에도 부동산 산업은 지속적으로 변화하고 있으며, 앞으로는 서비스의 종합서비스화, 부동산정보의 정보화 및 시스템화, 부동산의 증권화 성숙, 부동산 산업의 안전성 추구 등으로 발전될 것으로 전망된다.

향후 부동산 산업은 종합서비스를 추구하게 될 것으로 전망된다. 부동산 산업에 대기업과 글로벌 부동산 컨설턴트가 진출함에 따라 금융기법이 선진화되고 파트너십이 중요해지고 있으며, 이에 따라 서비스가 융·복합화되고 있다. 글로벌 부동산기업들은 Cushman & Wakefield, Jones Lang Lasalle, Muller International Immobilien GmbH과 같이 중개업으로 시작한 기업들이 감정평가, 자산관리, 개발컨설팅, 금융 분야에 진출하여 종합부동산서비스를 제공하고 있고, 이제는 세계에 지점망을 구축하여 한국에도 진출한 상태이다. 또한 부동산정보의 정보화가 가속되고 시스템화 될 것으로 전망된다. 실거래신고제도 등을 통해 정보가 시스템화 되면서 정확성과 신뢰성 또한 높아지고 있다. 마지막으로 부동산의 증권화가 성숙되어 가고 있다. 리츠와 부동산펀드를 통한 부동산 간접투자가 확대되고 있고, 리츠는 다양한 상품이 개발되어 공공 임대리츠 등 다양한 용도로 활용되고 있다. 이와 함께 지속적인 규제완화 논의를 통해 부동산 증권화 활성화를 위한 방안의 모색이 필요하다.

한국 부동산산업의 변화에 따른 과제

부동산 시장의 구조적 변화에 따라 부동산 산업의 새로운 도약을 위해서는 향후 업무 영역 조정과 서비스 개선을 통해 산업의 가치를 재창출하고 역할을 제고해야 하며, 이를 위해 부동산 산업 제도 개선을 위한 정책적·제도적 검토가 필요하다.

우선적으로 부동산산업 관련 정보의 인프라를 구축 및 제공하는 단계가 필요하며, 부동산 투자정보체계 구축 및 공신력 있는 투자지표를 개발하고 관련 지표를 주기적으로 공급하는 지원정책이 필요할 것으로 판단된다. 또한 부동산 산업과 타 산업과의 연계 및 업역 확대방안 등을 종합적으로 검토하고, 새로운 부동산산업의 활동에 대한 모니터링을 수행하여 부동산시장의 불투명성을 개선하는 한편 부동산관련 정보수집 방법 등을 개선해 나간다면 부동산 산업의 선진화를 위한 방향을 제시할 수 있을 것으로 판단된다.

부동산산업 관련 정보들은 크게 직접 활동을 통해 산업에 기여하는 업태 관련 정보, 가격 및 거래 등의 시장동향 관련 정보, 건축물, 기금, 도시계획 등의 행정 관련 정보로 구분할 수 있다. 우리나라 부동산 관련 정보는 부동산 가격 및 거래 관련 통계는 정비가 대부분 잘되어 있으나, 산업의 규모 등 활동주체들에 대한 기초적 정보는 매우 부족하며, 이에 대한 대책 마련이 필요한 상태이다.

또한 상업용부동산 관련 공신력 있는 투자지표 개발 및 시장투명성 확보 등이 필요한 시점에서 질적 정보의 체계적 공급정책 마련이 필요하다. 상업용부동산이 국가경제에 차지하는 비중이 높아지고, 기관 및 개인의 상업용부동산에 대한 관심이 날로 증가하고 있어 상업용부동산 시장에 대한 분석과 체계적 정책수립을 위한 기초자료의 정비 필요성이 더욱 커지고 있는 실정이다. 또한 객관적인 투자정보가 부족한 상황을 감안할 때 일반인의 관심과 건전한 투자증대를 위한 방안이 필요한 시기이다.

각 참여주체가 상업용 부동산시장의 현황과 추이를 객관적으로 파악하여 합리적인 의사결정과 투명성을 도모할 수 있도록 세부적인 정보들의 수집이 요구된다. 현재 한국 상업용 부동산 시장에 대한 정보를 제공하는 기관들은 매우 많다고 할 수 있으나, 각각의 기관별로 오피스와 관련한 임대정보(보증금 및 임대료 등), 매매거래 면적과 거래가격 등에 관한 정보를 중복제공하고 있는 등 DB의 정리가 필요하다고 할 수 있다.

이하에서는 부동산산업 활동주체인 기업들에 대한 정보수집방안과 부동산 투자시장 선진화를 위한 상업용부동산의 정보 수집방안을 제시하고자 한다.

부동산산업 정보체계 구축방안 제언

① 부동산산업 활동기업 대상 경기실사지수 개발

부동산산업은 국민들에게 있어 차지하는 의미 및 관심의 정도가 매우 높으나, 대변할 수 있는 지표부재로 실질적 위상 진단의 어려움이 존재하고 있다. 부동산산업 활동주체에 대한 인식변화 노력 및 업종별 업무영역의 범위를 확인하고, 부동산 산업의 동향을 파악할 수 있는 새로운 지표의 개발을 검토해 볼 필요가 있을 것이다.

현재 한국은 제조업 기업들을 대상으로 BSI(Business survey index, 기업경기실사지수)조사를 진행 중에 있다. 부동산 관련 기업들에 대해서도 경영상황 판단과 경기전망을 조사하여 정기적인 지표로 제공하는 것이다. 한국표준산업분류상 부동산업으로 분류되고 있는 업종의 기업(개발회사, 임대ㆍ관리회사, 중개회사, 감정평가법인) 및 부동산과의 밀접한 연관 산업 기업(부동산 금융회사, 신탁회사, 경ㆍ공매, 투자자문회사, 종합서비스회사)들의 종합적인 경기 파악을 통하여 현재 분기의 기업경기상황, 다음분기 기업 및 시장경기 예측, 인력사정, 매출액 변화, 임금수준 파악, 경영발전을 위한 정부지원 필요정책 등을 조사하여 업종별 동향 파악을 수행하는 것이다.

매 분기 부동산 관련 기업들에 대한 경기상황 조사결과 분석하여 특정 업종이 지속적인 경기하락세의 수치를 보이게 된다면 정부 정책 수립 시 해당 업종에 대한 활성화 정책을 제시할 수 있을 것이다. 또한 부동산 기업들의 경영 애로사항에 대한 조사를 진행하여 업종별 업황 변화 및 시장의 여론을 수렴할 수 있는 등 부동산산업 활동주체들에 대한 모니터링이 가능할 것이다. 이를 통해 부동산시장의 불투명성 진단이 가능하며, 부동산산업의 체계적인 선진화를 도모할 수 있을 것으로 판단된다. 정책결정자와 의사결정자인 국민들에게도 경기에 대한 정확한 정보 제공의 틀과 기준 제시가 가능할 것이고, 지표운영 등을 통하여 부동산산업의 자연스런 업역 확대 및 위상제고가 가능하며, 부동산 관련기업과 구인구직 정보제공 연계 등 부동산 시장의 종합적 컨트롤타워 역할도 가능할 것이다.

결론적으로 부동산산업 활동 특성을 정확하게 측정할 수 있는 부동산경기지수의 개발로 부동산시장은 산업의 육성 및 위상제고의 동기부여가 가능할 것이며, 국민들에게는 시장동향의 정확한 정보제공, 관련 기업들에게는 시급히 필요한 지원정책의 수립, 정부는 산업 내 일자리창출 방안마련 및 정부 정책수립을 위한 유용한 지표로 활용될 수 있을 것으로 기대된다.

② 상업용부동산 정보체계 구축

현재 한국 상업용 부동산 시장의 정보들은 실제 투자시장에 도움이 되는 정보의 제공이 아닌 추계결과에 기초한 전국적 시세동향과 권역별 시세동향을 단순하게 보여주는 한계점을 가지고 있다. 실제 공공기관 및 민간기관들에서 공표하고 있는 지표들의 경우 시장 수준 및 변화양상에 대한 정보제공만이 이루어지고 있다고 할 수 있으며, 민간기관에서 수행하는 특정 고객에 대한 포트폴리오 및 세부적인 관리내용의 경우 기관별 고유의 영업 비밀에 해당되므로 비공개로 진행되고 있다.

상업용부동산 관련 국가차원의 공신력 있는 투자지표 개발 및 시장투명성 확보 등이 필요한 시점에서 관련 정보의 체계적 공급정책 마련이 필요하며, 정보제공 관련 기관들이 보유하고 있는 DB들의 취합 및 신뢰성 있는 지표개발을 통한 상업용부동산 시장의 건전한 정보체계를 구축할 필요성이 있다. 이에 상업용부동산 정보체계 구축과 관련한 방안모색을 위하여 DB공유방안, 시장정보 공유방안, 정보구축 협의회 구성의 3가지 주제를 가지고 제언하고자 한다.

첫 번째 DB공유방안으로는 상업용부동산 정보제공 관련 기관들이 보유하고 있는 DB들의 취합방안으로 IPD, NCREIF, RCA와 같이 시장에 올바른 투자정보를 제공하는 것을 목적으로 하는 방안이다. 두 번째로는 리테일시장에 대한 정보조사 강화와 카드회사, 신용평가회사들의 DB정보를 통합하는 방안을 모색하는 것이다. 카드회사ㆍ신용평가회사 들과의 협업을 통하여 상권계층, 배후지, 고객특성, 활성도, 업종, 매출특성 등 리테일시장에 대한 정보를 구체화하여 실제시장의 실질적 동향정보 및 정책추진 효과여부 진단을 모색하는 것이다. 마지막으로는 시장정보의 공유방안으로 투자포트폴리오나 성과평가의 기준이 되는 투자시장을 위한 정확한 신규지표의 개발을 모색하는 것이다. 투자기관 및 민간 관련기관들과의 협업체계 구축을 통하여 투자에 대한 성과판단 개념이 포함되는 심화된 투자지표의 산출 및 필요정보의 가공생산 등을 진행하는 것이다. 또한 이러한 상업용부동산에 대한 정보체계 구축은 공공성을 가지고 있고 민간기관들 간의 경쟁관계에서 자유로운 비영리단체나 공공기관이 주도하여 운영할 경우 더욱 효율적일 것으로 판단되며, 한국의 정보시장 발전이 한 단계 성장해 나갈 수 있을 것이다.

정문오 부동산학박사 (k25766@kab.co.kr)
최다정 부동산학석사 (k25875@kab.co.kr)
한국감정원 연구개발실